گفتیم كه افراز مخصوص ملك و زمین ( اموال غیر منقول ) است . ملك و زمین یا سند رسمی دارد یا سند عادی.
1-افراز املاك با سند عادی :
در بسیاری از روستاهای كشور بسیاری از زمینها و خانه ها و مغازه ها سند رسمی ندارند یعنی به ثبت نرسیده اند و در اداره ثبت سابقه ثبتی هم ندارند حال اگر چنین زمینی بین دو نفر مشاعی باشد ( هر كدام مثلا پنجاه درصد ) اگر هر دو نفر با توافق و رضایت به تقسیم و افراز آن زمین اقدام كنند مشكلی خاصی پیش نمی آید .
اما اگر بین مالكان در مورد افراز و تقسیم این مال اختلاف حاصل شود و به توافق نرسند به ناچار مالكان باید به دادگاه رجوع كنند تا دادگاه در مورد افراز آن اقدام كند . اگر مالكان بیش از دو نفر باشند هر شریك می تواند با مراجعه به دادگاه محل وقوع مال علیه شریكان دیگر دادخواست افراز بدهد . او باید همه شركا را طرف دعوی خود قرار دهد دادگاه با توجه به سهم هر شریك به افراز مال رای می دهد .
2-افراز املاك با سند رسمی :
الف- املاكی كه دارای سند رسمی هستند و در اداره ثبت شهرستان محل وقوع آنها سابقه ثبتی وجود دارد و جریان ثبت آن تمام شده است طبق قانون افراز این املاك در واحد ثبتی محل وقوع مال انجام می شود یعنی اداره ثبت شهرستان یا بخش محل وقوع ملك ( زمین و خانه ..)
ب- اگر هر كدام از مالكان به تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز ملك اعتراض داشته باشند می توانند به دادگاه دادگستری شهرستان یا بخش محل وقوع ملك شكایت كنند .
ج- اگر مال ( ملك و زمین ) بین چند نفر مشترك باشد و یكی از این شركا صغیر ( زیر 18 سال ) یا دیوانه یا غایب مفقود اثر یا سفیه ( كسی كه نفع و ضررش را تشخیص نمی دهد ) باشد عمل افراز حتما باید در دادگاه انجام شود اگر چه ملك سند رسمی داشته باشد .