با تعریف افراز و تفكیك تفاوت های زیر بین افراز و تفكیك قابل ذكر است :
الف- افراز فقط در مورد مال مشاع كاربرد دارد یعنی در اموالی كه حداقل دو نفر شریك داشته باشد مثل این كه یك زمین دویست متری بین دو نفر به نسبت پنجاه به پنجاه درصد مشترك و مشاع باشد .
اما در تفكیك لازم نیست كه ملك یا زمین مشاع و مشترك بین دو یا چند نفر باشد . مثلا اگر یك نفر مالك سه هزار متر مربع زمین باشد و بخواهد در قسمتی از آن خانه مسكونی و در قسمتی ملك تجاری بسازد می تواند آنرا تفكیك كند و مثلا به دو قسمت هزارو پانصد متری تجاری و دوهزار و پانصد متری مسكونی تقسیم و تفكیك كنند .
ب- اگر مالك مشاع و مشترك بین دو نفر تفكیك شود هر دو شریك در هر دو قطعه سهم دارند ولی اگر مال مشاع و مشترك مفروز گردد هر كدام از مالكان می توانند سهم خود را تملك و تصرف كنند . مثلا اگر زمین ده هزار متر مربع بین دو نفر مشاع باشد و سهام هر كدام پنجاه درصد باشد با افراز زمین هر شریك مالك پنج هزار متر است و می تواند بدون موافقت آن نفر دوم هر كاری كه بخواهد در سهم خود انجام دهد . ولی اگر همین زمین مشاع ده هزار متری بین دو شریك به دو قسمت پنج هزار متری تفكیك شود هر شریك در هر دو قطعه سهم دارد و شریك برای تصرف و خانه سازی و .. باید موافقت و رضایت شریك خود را جلب كند وگرنه نمی تواند تصرف كند .
ج- در افراز چون سهم هر شریك باید مشخص و معین و مجزا گردد ممكن است بین شركا در مورد این كه كدام قسمت به او برسد اختلاف پیش آید بنابراین اگر بین شركا در مورد افراز مال مشاع اختلاف پیش آید دادگاه محل وقوع ملك به اختلاف آنها رسیدگی می كند . ولی در تفكیك این اختلاف پیش نمی آید زیرا هدف از تفكیك گرفتن سند مجزا و مثلا ایجاد واحدهای ساختمانی و تجاری است و هدف آن است كه سهم هر شریك معین و مشخص شود پس عمل تفكیك همیشه در مراجع ثبتی و نه دادگاه انجام می گردد.